房地产市场量价齐升,上海楼市热度未减

3月25日,南京规范了个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知,将严格区分“首次购房”和“首套房”, 落实差别化个人住房信贷政策。新政落地后,搜房网房天下对南京市场进行了实探,梳理发现南京楼市暂时未受新政影响。新房入市量、成交量、成交价格均呈现出不同程度的上涨;同时,截至目前3月份二手房成交涨幅明显。

3月25日晚,深圳市政府发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷,购买第二套房时,首付由3成提高至4成!新政首周,深圳在成交上并无集中式爆发,与新政前夕火爆的房地产市场形成鲜明对比。

从一线城市上海发出“沪九条”、深圳收紧限购,到二线热点城市南京规范贷款、武汉下调公积金额度,业内称“3.25”将会拉开房地产市场新一轮调控的大幕。搜房网房天下走进新政落地城市,直击现场,用数据说话,反映地方最新市场行情,把握楼市温度。

2016年持续的温和政策使得楼市日渐升温,尽管调减契税营业税等利好政策避开了北上广深,但仍拉动了热点城市成交的高潮。同时,三四线城市去库存效果明显,部分城市成交量翻倍。

南京市场持续火爆 新房周成交量价均涨

去年330新政后,房价一路走高的深圳日光盘频现,作为同样在今年3月底出炉的深圳调控政策,正与去年投资客纷纷进场的情况相反,由于其收紧信贷与购房资格的举措,传出了投资客正撤出深圳市场的消息。

3月25日,上海被称为“史上最严”的楼市限购政策“沪九条”出台。刚刚过去的周末,搜房网房天下走访发现市场热度依旧未减。并且,新政当周上海的商品住宅市场在成交套数、面积和均价方面较之前一周都出现了明显上涨。二手房网签量也达到平时的好几倍,创下历史新高,专家预计未来退房潮或将出现,下半年高端楼盘或率先降价。

受政策利好影响,全国新房、二手房市场均呈现火爆态势。中指院最新数据显示,上周35重点城市成交量同比上涨97.3%,二手房市场也全面开花,如北京上周存量房成交同比上升193.3%创纪录。

据南京搜房网房天下数据统计,上周(3.21-3.27)共18个住宅、1个别墅、1个商业项目开盘,20项目共加推3693套房源,相比前一周14个项目开盘,2078套房源入市涨幅明显。

新政前夕二手房环涨7成 日成交突破千套

新房热门区域热度未减开盘24小时售出9成

全国成交持续上涨 去库存效果明显

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据搜房深圳二手房对国土局的数据监控显示,3月至今,深圳二手房共计成交15975套,环比2月增长76%。日成交量逐渐攀升,24日、25日新政落地前夕,二手房成交突破千套。龙岗区成交4042套,表现最为突出。

新房方面,新政后松江、嘉定等热门区域的项目则依旧热卖,并未出现“急冻”现象。3月26日,嘉松中路的国贸天悦佘山开盘,推出了均价2.8万元/平米、90-131平米的精装三房,总套数约100余套,开盘后不到24小时便仅只剩下十余套房源。

根据最新CREIS中指数据显示,上周(3月14日-20日)重点监测的34个城市成交面积环比上涨5.5%。其中22个城市环比上涨,占监测城市的65%;与去年同期相比,35个代表城市成交量整体上升97.3%,其中33个城市同比上涨。

南京上周开盘情况(数据来源:南京搜房网)

3月第四周深圳二手房总成交量为4904套,环比上周的4190套上涨17.04%。对比第三周出现的跌幅,第四周深圳二手房六大区的成交量环比增幅为正,其中龙岗涨幅较大,达到16.73%。

市场人士表示,本次史上“最严限购”筛掉了近三分之一的购房者,与几周前相比,看房情势稍显黯淡。但从购房者的意向程度来看,未被筛掉的购房者显得更为急迫,仅在房天下3月26日的看房团中,现场认购便达到了19套、意向成交98套房源,成交金额达到了3420万元。此外,刚需市场依旧火热,仅3月26日一天,凯德新视界即在房天下看房团现场成交了5套房源。

分城市来看,一二三线城市成交同环比均上涨。环比来看,一二三线城市环比继续增长,其中三线代表城市环比增幅最高,为7.9%;同比来看,二三线代表城市成交翻倍,三线涨幅最为显著,为111.4%。这意味着政策红利下,三四线城市库存压力得到有效改善。

新房成交方面,南京楼市上周(3.21-3.27)共认购商品住宅5284套,成交4252套(不含溧水、高淳和都市圈),日均认购754套、成交607套,与前一周相比,认购量上涨49.65%,成交量上涨61.43%。

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限购当天二手房网签量创新高 宝山、闵行、卢湾涨幅最大

截至3月20日,中指监测的18个主要城市库存总量较上周下降0.60%。其中,惠州降幅最高,为7.16%,深圳次之下降幅度也近4%;环比上涨的6个城市中,合肥增幅较大,为7.61%。

数据显示,南京3月房价环比2月份上涨2.23%,已连涨12个月,其中江北以4.4%的涨幅领衔各大板块。全市涨幅排名前十的楼盘中,江北板块占据半壁江山,分别是华府国际、雅居乐滨江国际、明发香山郡、东方万汇城、力标赞城。涨幅排名全市前10的楼盘中,最少也涨了1200元/㎡,涨幅为11%,多数项目涨价在2000元/㎡以上。

深圳二手房成交情况 第四周为(3.21-3.27)

二手房方面,3月25日“沪九条”公布当天,上海二手房网上签约量达到平时的好几倍,创历史新高。据房天下查房价数据显示,3月21日-3月27日,上海二手住宅市场挂牌均价继续昂首上扬,从上周的37194元/平米涨至37584元/平米,环比上涨1.05%。挂牌量高达128994套,环比上涨1.08%,挂牌套数增加1376套,全市18区县中挂牌均价有16区县呈上涨状态。其中,宝山、闵行、卢湾排名前三,涨幅分别为4.71%、4.70%、4.67%。黄浦、奉贤涨幅最小,分别下跌1.17%、0.17%。

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3月26日搜房网房天下组织的看房团也印证了南京楼市暂时未受限购影响持续火爆,数据显示南京看房团参与人数比前一周增加超100人,同时成交也在上涨,通过看房团成交的房源套数比前一周明显增多。

与此同时,深圳二手房的过户量也从日均800多套疯涨到1000多套,深圳调控政策落地之前的两日堪称本周最猛成交的两日,3月24日和25日分别成交1015套和1071套。

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供不应求体现在具体各项目的销售上。据房天下上海了解,由于三月首周上海仅三盘不足100套房源入市,在第二周来临之际8盘齐入市时,新盘半夜开盘仍被抢光。在需求强劲以及高价项目不断增多的双重预期拉动之下,大量项目进入涨价“酝酿期”,有2015年的“走量”作为基础,而进入2016年之后老项目追求更高利润将成为房企共识。业内分析,有些项目并不急于入市,供应方开始处于观望状态,即便是入市项目,也仅为少量推盘试探市场。

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上周深圳4盘入市未达预期 3项目销售率低于7成

数据来源:房天下查房价上海二手房数据监控中心

营改增落地在即 二手房市场升温

南京某盘开盘现场火爆(图片来源:南京搜房网)

对比于新政落地前的深市火爆程度,落地首周深圳新房市场表现差强人意。搜房网数据监控中心显示,上周(3.21-3.27)深圳共有4项目1452套房源入市,是3月份以来推盘量最多的一个周,但是销售情况并不理想。入市楼盘中,三个项目销售率低于7成。

新政后住宅成交价量齐增 购房者预期短期房价不会暴涨

日前,陈政高接受记者采访时明确表示确保“营改增”5月1日落地。由于具体实施细则未定,传言沸沸扬扬,不少购房者由于担心多缴税款而选择提前过户,同时,卖方一再提价,使得一线城市二手房市场呈现出“量价齐涨”态势。

二手房成交量环比上涨15.48%

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根据上海搜房网数据,限购新政前一周(3月14日-3月20日),上海全市商品房住宅成交3889套、总面积48.43万平,总额达154.7亿元,均价约31945元/平,新政出台当周(3月21日-3月27日),全市商品房住宅成交5456套、总面积71.69万平,均价约34084元/平,成交套数较新政前一周上涨了28.7%、总面积上涨了32.4%,均价上浮了6.3%。

以北京为例,房天下查房价数据显示,在过去的一周中(2016.3.14-2016.3.20),北京存量房网签总量为8808套,环比上升31.7%,同比上升193.3%。其中住宅网签总量为7721套,环比上升30.1%,同比上升203.5%。

根据房天下查房价南京二手房数据监控中心数据显示,南京二手房在3月成交量持续走高,截至3月27日,南京二手房3月共成交14467套,环比1月的11972套和2月的7549套均出现大幅上涨。

新开盘项目中,以捂盘出名的海宁公馆引发话题最多,经过高调宣传、只租不售、销声匿迹之后于3月27日推盘。然而新政落地,有些认筹客户未满三年社保、认贷又认房以及二套房首付四成超过预期。业内分析称,新政对深圳楼市的影响要在两周后才能显现,但是从上周末开盘的情况看,成交情况并没有去年同期火爆。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,新政当周住宅成交价量齐增,原因在于“沪九条”发布前,房企为规避政策影响,拼命跑量,尤其是在“沪九条”25日发布后的周末,开发商为开盘抢客户,不管购房者是否符合新的限购政策,都执行“先开盘圈住客户再说”的策略,因此造成了网签量的上涨。而周末开盘的这些客户却不一定符合新政的限购或二套房首付条件,因此,“沪九条”发布之后的成交数据或存在水分,后期或许存在“退房”的风险。

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从周成交量来看,3月21日-3月27日,单周成交量高达4505套,环比上周涨15.48%,两次刷新纪录。其中江宁区以1129套的周成交量排名第一,环比上周涨10.25%;浦口区排名第二,周成交750套,环比上周涨20.97%;鼓楼区排名第三,周成交732套,环比上周涨28.87%。江宁1129套五度夺冠环比上周涨10.25%。

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10月之后,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。

北京市有15个城区二手房挂牌均价皆处于上升态势,涨幅最高的是房山区,以3.88%的涨幅居首位;燕郊上涨3.57%,位居区县价格涨幅榜第二。

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海宁公馆开盘现场

对于此次调控,购房者更多的关注在今后的购房资格和房价走势上。来自临港的李先生对搜房网房天下表示,上海的刚需购房者是个庞大群体,现在这样的调控看似很严格,但其实还是有很多人可以购买,虽然有一些人会因此被限制,但根据政策,几年后这些人还是一样能买,因此最严的调控可能是加税方面;松江的于女士则认为,新政会造成房价短期内难以暴涨,未来也有下跌的趋势。

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【数据来源:房天下查房价南京二手房数据监控中心】

房价依旧高企投资客外溢 临深地区成交升温

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24小时娱乐官方网站,2016.3.14-2016.3.20北京二手房挂牌排均价及环比

专家表示:南京新政力度不大 房价或保持稳定

据搜房网数据监控中心统计,上周(3.21-3.27)全市成交927套/98243平,环比分别上涨3%、9%;成交均价51780元/平,环比上涨5%。深圳新房成交均价仍高达5.1万/平,购房门槛的提高使许多投资客“望而却步”,去库存速度有所放缓。

除北上广深外,杭州、南京、天津等热点城市同样出现二手房市场火爆的情况。搜房网房天下二手房数据监控中心数据显示,2016年三月前两个周内,南京二手房共成交6061套,环比上涨26.72%。在政策叠加效应下,购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低,可以扩大购房需求,转变市场观望情绪,市场持续看涨的心理因素将给二手房市场更添一把火。

3月楼市销售火爆一方面与开发商蓄客时间较长以及买家的恐慌心态有关,另一方面,疯传中的南京楼市“新政”当时并未正式落地。业内人士表示,新政中房贷政策似乎并收紧,仅强调从严审核,对不少买家来说等于吃了一颗“定心丸”。

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多地交易大厅人群攒动 市场火爆需理性

著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受搜房网房天下采访时表示,此次南京新政力度并不大。相对上海严格的限购政策而言,南京仅仅是提高了首付,对楼市的影响可能不大。谢逸枫表示,南京楼市成交量在短期内可能出现井喷现象,预计4月后,成交会有所回落,而房价可能继续保持高位盘整的状态。

各区来看,龙岗成交352套,环比上上周上涨47%,终超宝安,夺回成交第一的“宝座”。其他几区中,福田、南山两区上涨,罗湖、盐田下跌,可谓涨跌参半。

经多地探访,目前一二线热点城市房管局均人群攒动,房屋交易现场火爆异常。现场办理业务的购房者表示,今年政府在首付比例、利率、契税、营业税等方面出台多项利好,使得购房信心被提振。另外二、三线城市的新房价格由降转升,令许多人生出“房价在涨,买房要趁早”的想法。

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相比在新政后不温不火的深圳,临深片区却是一片火热。数据显示,东莞上周末开盘的松湖碧桂园成交约25亿,创下近年来东莞楼市开盘日销售总额新高,开发商卖出1600个单位。

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但值得注意的是,目前大量客户因评估价上调传言提前过户,短期刺激并不能作为楼市火爆的长期支撑。国务院发展中心原副主任刘世锦曾强调:“房地产要吸取教训,泡沫吹起来就像曾经的股市问题“。新政密集出现,更多是为在未来长期引导市场走向政策预期的方向。

东莞松湖碧桂园开盘现场

楼市新政的目的在于去库存而非推涨房价,长远来看,是要促进房地产市场的稳定发展,因此,城市房价“跳涨潮”更需理性看待。

据搜房网房天下电商中心数据统计,新政后首周(3.26~3.27日)房天下看房团有726名购房者到达,意向客户213组,现场认购认筹98套,同样主要集中在珠三角临中山、惠州、东莞等临深片区。看房团一名工作人员表示,“深圳房价暴涨让很多购房者外溢到中山、东莞、惠州等地,而很多珠三角城市并没有明确的限购政策,因此临深地区看房团近期更加火爆。”

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中国城市房地产研究院院长谢逸枫同样认为,一线调控会导致房价上涨的火苗蔓延到周围的城市,接力上涨。因为部分自住的住房需求被迫转移到周围城市购房,同时投资需求跟进买房。这也是部分购房者在置业计划打乱后的一个无奈选择,因此一线周边城市可能会出现量价齐升的态势。

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