开发商冲不冲,东坝房价或达十万

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“从目前土地市场情况和未来区域定位等方面看,未来北京东坝区域内房价在十万块钱应该并不离谱。”在4月17日举行的2015东坝区域发展论坛上北京市房地产业协会秘书长陈志如此“预告”东坝区域的楼市走向。

2014年,从土地出让和即将入市的项目情况来看,北京朝阳区的孙河、东坝、门头沟、亦庄、大兴的天宫院、通州的台湖等区域,预计将会成为热点区域。业内人士分析称,土地市场拉升预期,品牌房企项目扎堆催热区域,成为区域升温的重要原因。

目前,不少房企都在逐利,把外地的资本调到北京,竞争越来越激烈。 图/Gettyimages

但相比台湖、孙河、天宫院等高端住宅聚集地,东坝区域市场情况更为特殊,豪宅、自住房两极分化态势,加之政府规划配套尚未全面落地,东坝楼市的走向似乎充满了悬念。

热点区域房企“群雄逐鹿”

临近年底,楼市成交翘尾,房价也再次进入上涨通道。为了冲刺12月业绩,开发商再次打出特价、优惠等促销字眼,希望吸引购房者。

从鲜有问津到高价地扎堆

区域之所以成为关注的热点,高价土地的出让与未来上涨的预期必不可少。融创在土地市场上的高调,让亦庄和门头沟两个区域在2013年迎来了“光辉时刻”,而这两个区域已形成品牌房企扎堆进入的格局,随着项目的入市和持续推盘,群雄逐鹿将在2014年上演。

新盘入市、老盘优惠

在2015年北京五环外预计新上市的项目中,位于东坝区域的楼盘数量几乎快要占到“半边天”——保利首开联合体、首创置业、恒大,这些在2013年先后落子东坝区域的品牌开发商们,均预计在今年将项目推盘入市。

其中,仅在亦庄河西板块,就有亦庄·金茂悦、枫丹壹号、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府、中信府·世家五个项目展开竞争。而在门头沟区域,已有华润、住总、中水电、金地、K2、金泰、融创等品牌房企进驻,这是该区域此前从未有过的“盛况”。

“年底了,我们推出一批特价房,可以便宜2000元-4000元/平方米”。位于亦庄的商住新盘林肯公园项目销售人员表示,此次推出的特价房源的价格在3.2万-3.4万元/平方米之间,而此前项目销售的均价是3.6万元/平方米。但记者了解到,此前项目也以“4万-9万元红包优惠”的方式促销。

“两年前你可能不会认为东坝将成为2015年的楼市焦点。”在中原地产首席分析师张大伟看来,随着这些项目推出,此前区域内仅有奥林匹克花园、首开常青藤等少量商品房项目供应的局面将很快被打破。

与此同时,在孙河这样的高端区域,将会展开“对垒”。随着泰禾·北京院子终于拿证入市,直接与更早起跑的龙湖·双珑原著短兵相接,其竞争激烈程度将急剧上升。

此外,签约打折、首付分期也成为12月项目冲刺销售的“杀手锏”,如龙湖、K2都在北京部分项目推出了首付一成的活动。

从鲜有问津到品牌房企扎堆入驻,东坝区域的“华丽转身”仅仅用了两年。参与2015东坝区域发展论坛的首开同信分公司副总经理岳洋介绍,早在2009年政府便把东坝定位为继国贸、望京之后的第三个全功能新型商务区,但大量供地却是在2013年之后。“很快东坝便受到关注,目前区域一线品牌开发商数量已经达到有五六家。”

住宅高端化趋势渐强

除老项目促销外,新盘尤其是顶级豪宅也强势开盘,如12月入市即宣布售罄的保利首开天誉,由于单价高开在10万元/平方米左右,项目加大了地下室等赠送面积,将地下层高做到了7.2米;下叠户型地上面积195平方米,实际使用面积达到了360平方米。

随着首开、恒大、保利、龙湖等多个品牌开发商的扎堆入驻,东坝地价也水涨船高。从北京市国土资源局公布的土地交易信息来看,近两年区域内地块成交楼面价几乎均在3万元以上,而2013年年底恒大在南区拿下的地块已接近五万元,更以51.35亿元刷新了当年总价地王记录。

纵观这些热点区域,会发现除了天宫院为传统的以刚需首置项目为主的区域,其他区域的项目产品均以改善、中高端改善、高端住宅为主,商品住宅市场的高端化趋势越发明显。

多数公司业绩乐观

目前,在这一区域楼市“面粉”贵过“面包”的趋势已然凸显。据张大伟统计,目前东坝为数不多的入市商品房成交均价在4万元左右,而近两年出让地块在剔除自住房等之后,地价已接近或超过当下区域内的房价水平。

以通州台湖为例,轨道交通的规划预期无疑是激活区域的重要因素,区域房价也随着北京市场房价的总体上升而出现“跳涨”。

由于去年楼市处于低谷期,开发商定下的今年销售目标较为保守。然而今年市场转暖,大多数开发商已经接近或完成了年初定下的销售目标。比如,万科2015年销售有望达到2500亿元;恒大1500亿元销售目标已在11月提前完成,随后上调目标到1800亿元;旭辉11月也已提前完成250亿元全年目标销售。融创今年销售目标为和去年持平的660亿元,目前完成率为97%;而龙湖11月已完成全年目标的90.30%,12月卖出52.4亿元就可达标。

豪宅、自住房现“两极分化”

而在朝阳区东坝区域,只要查看在售的二手房项目当年的销售价格,就可以感受到区域定位发生的跳跃式质变。

“去年底开发商都很沮丧,结果发现今年情况乐观得多。”翰同资本创始人、原华平投资执行董事王倩如是说。

在东坝高价地涌现的同时,也为区域带来了大量的配建自住房。一边是开发商高价拿地后项目高端化的需求,一边是自住房引入的不少刚需人群,很多人认为,区域并不明确的定位,成了困扰东坝楼市发展的一大难题。

亚豪机构副总经理高姗表示,房企为了拿地成功,纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积,这令纯商品住宅的地价成本越来越高。这种土地竞争格局下,未来商品住房市场的高端化走向已成定局。

记者从接近京投银泰公司的人士获悉,由于北京项目热销,公司在10月底就提前完成了全年的销售目标,但该人士并未透露具体金额。2014年京投银泰的房地产业务签约金额为71.27亿元,预计2015年将会出较两位数增长。

“自住房和豪宅混搭,总感觉不是那么舒服。”一位东坝区域自住房购房网友如此评论。另有业内分析,豪宅一般都讲究“纯粹圈层”的概念,与不同消费层的自住房刚需群体混合居住,可能会让各方业主生活受到干扰,进而影响销售。

“高端客群的基数虽然在不断扩大,但其在整体购房群体的占比仍然是稳定的。而地价倒逼下未来豪宅项目数量将不断增加,高端市场竞争也将更加白热化,竞争形势将会更加严峻。对于处于主力销售期的高端项目而言,如果没有强力的价值支撑,大幅涨价有可能导致销售趋缓,从而加大企业的资金压力。”高姗说。

北京市场竞争愈发激烈

据分析人士推算,依照此前恒大、龙湖等房企在东坝的拿地价格,区域内高端商品房售价可能几乎都在八万以上,这与自住房两万多的均价相比,确实存在较大差距。

东部

由于业绩好于预期,多数房企的年底策略从冲量转为增利。在北京市场的顶豪产品,竞争激烈,如恒大书院、融创北京壹号院、使馆壹号院等,但相对快速的销售速度仍是北京市场的主流。

“希望未来东坝区域的顶级豪宅和刚需产品售价的间距,能够是合理化的。”谈及区域内两种截然不同的产品定位,东坝板块唯一一个刚需、首改项目首开香溪郡销售总监范珅也在论坛上表示,区域内顶豪的售价一定会影响刚需产品,很期待两者的价格能够多样化,分得很清晰。

孙河高端别墅竞争进入白热化

“现在各个房企集团都在逐利,把外地的资本调到北京来,竞争越来越激烈,我们很难判断北京市场聚集了多少资金。”京投银泰股份有限公司副董事长、总裁高一轩如是说。

不过,也有观点认为,不同产品类型的出现,正是东坝产品未来供应多元化、多层次化、有丰富度的体现。“有一些自住房、刚需房是没有关系的,东坝区域多元化会吸引大量人群,产业也会导入不同人群,这些都会给这个区域带来人口增多的趋势。” 龙湖东坝项目营销负责人张智晴说。

1月19日,位于朝阳区孙河的泰禾·北京院子,终于取得预售证,在65000元-88000元/平方米的获批价格成为楼市新信号的同时,也预示了2014年孙河区域将会更热闹。

“全国房地产库存在90亿平方米以上,去化周期大致在10年左右,房地产市场大致已经进入了供大于求的买方市场时代。”兰德咨询总裁宋延庆表示,在这种情况下,房企想保持销售额、营收等资产规模性指标增长将非常难,未来竞争也将进一步加大。

东坝房价进入十万元时代?

此前,该区域最早进场的龙湖·双珑原著,入市半年便领跑千万元以上别墅市场,其以20000元/平方米的楼面价取得该区域首宗地块,容积率也是最低的1.1,随后快速以高周转的姿态实现项目入市。虽然入市伊始,其独栋产品单价就高达50000元/平方米,但随后高价地频出,使得这一销售定价成为“平价”甚至“低价”,首次开盘当天3小时即售罄,这在高端别墅市场并不多见。

在为明年推盘“储存弹药”

高地价几乎决定了未来的高房价,品牌房企扎堆下的东坝,是否将重演孙河板块式的房价高涨?

进入2014年,龙湖迎来了同场竞技者。“泰禾·北京院子在去年10月已具备入市条件,如果不是因为受政策影响无法入市,去年高端别墅市场的格局决不会是现在这样。”泰禾集团相关负责人表示,项目在2014年一定会有精彩表现。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰:

北京市房地产业协会秘书长陈志“预告”称,按照目前的土地市场、区域规划、开发房企质量来看,“未来东坝房价在十万块钱应该并不离谱” 。陈志分析,东坝现在已经成为离北京发达城区很近的区域,而五环边上土地供应已经在大量缩减,加上政府对区域的支持,在品牌开发商的开发下,将对房价形成支撑。

与此同时,孙河区域的另两家房企也在蠢蠢欲动。据市场消息称,首开孙河项目也有入市意愿;而作为拿地价格最高的中粮项目,一举一动都备受各方关注。总之,接下来的孙河板块,房企之争、项目之争都将趋于白热化。

从今年下半年开始,房企就都在忙着抢地。年底的楼市,我并没有感觉到房企都有什么大动作。从目前的情况来看,各个开发商手里的库存并不是很多,但是由于土地的热度不断上涨,大家在拿地之后可能会更加看好明年的市场,也都在为明年的推盘“储存弹药”,因此今年年底开发商推盘的情况不会特别积极。

“随着环五环住宅用地成交溢价率的提高,预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到7-10万/平米。”张大伟也在论坛上发表了类似观点。

亚豪机构副总经理任启鑫指出,孙河受追捧,主要是由其地块稀缺性导致。孙河组团地处中央别墅区内,上述项目的容积率基本在1.1-1.4之间。该区域也将会成为明年别墅市场的热点区域,而受到地价成本的推动,后期入市产品价格仍将会出现上涨。

“泛豪宅化”马上就要来

“从供需结构推导,的确能得出这个结论。”张大伟分析,北京高端市场大多以组团形式出现,除了孙河、门头沟、亦庄,东北边就是东坝。“从产品结构上看,这些高端住宅平层类产品已经到了六万左右,未来东坝的高端住宅肯定奔十万。”

■典型楼盘

亚豪机构市场总监郭毅:

张大伟补充强调,东坝房价的上涨,并不是传统意义上的从四万涨到十万,而是产品不同所致,“产品的容积率、品质等方面不一样,具备了议价空间”。另外,张大伟认为,东坝住宅售价十万并不会一步达成,“随着产品开发,在明年、后年高端项目、高端品质形成后,这个价格会比较快实现。”

龙湖·双珑原著:别墅,约2000万元/套。仅用了百天,即在备受瞩目的中央别墅区孙河板块登顶北京别墅市场前三季度销售金额冠军,这也是继2013年龙湖·颐和原著项目夺魁后,龙湖顶级别墅项目再次占据市场高点。

今年年底的北京楼市总体上说将会是一个“暖冬”。由于政策利好贯穿全年,需求释放,所以今年北京的土地市场才会出了那么多的地王,这也会让购房者有一定的紧迫感,认为市场在明年有一个大的上涨。此外,今年的地王虽然多,但供应面积依然有限。目前北京市场上的刚需购房者大都向自住房分流,而改善型需求也可以有市区的二手房和商住房可供选择。这就使得明年楼市的去库存压力没有想象的那么大,也就不会有太多降价的可能性。可以说,北京房地产市场的“泛豪宅化”马上就要来了。

泰禾·北京院子:别墅,2014年即将入市,具体情况待定。

■ 细分市场

首开孙河项目:待定。

别墅市场

东坝产品迥异,落差加大

加快周转 抓住机会抢客

有了孙河等“先驱”成功试水市场后,地处区位更加优越的东五环边,东坝区域更显得“信心百倍”,因为相对于其他五环外区域动辄6万元-8万元/平方米的价格水平,东坝仍处于价值洼地。

作为房企产品中利润贡献的大头,别墅市场在年底迎来新一波抢客热潮。

从去年下半年开始,区域内地块的连续出让,众多知名房企趋之若鹜,让东坝区域跃入大众视野。而恒大以51.35亿元总价,创下2013年宅地市场总价地王的同时,也将东坝的未来推向新高潮。

“12月2日取证,12月8日就基本卖完了。”位于东坝的顶级豪宅别墅“保利首开天誉”相关销售负责人表示,项目取证前就基本锁定了90%房源的客户。

而在此之前,已有首开、保利等数家房企进驻东坝区域。根据不完全测算,刨除地块限价房和自住商品房之后,上述多块宅地的可售纯商品住宅楼面价,最高已接近5万元/平方米。而目前区域内在售的二手房,在区域内地块出让前后的报价,最高相差4000元/平方米左右。

北京市住建委数据显示,保利首开天誉共有17套房源获得预售证,其中最高预售价为13万元/平方米,成为东坝板块的价格标杆。据上述负责人介绍,取证房源中包括了样板间,可售房源为14套,已全部售罄,但暂未披露单价。业内预计单价将在10万元/平方米左右。

据业内人士介绍,规划中的东坝区域,未来将建成国际商贸中心,还为第四使馆区预留了空间,高水准的配套和国际化社区的定位都是东坝特有的优势。

11月以来北京别墅项目销售火热。亚豪机构数据显示,11月北京卖出了396套别墅,环比大增48%,成为今年下半年别墅成交新高峰;其中1000万元以上的别墅成交了152套,占比高达38%;成交均价为33164元/平方米,与上月持平。

对于东坝区域保障房项目较多,居住人口多,可能会导致交通压力较大的问题,业内人士仍表现出了信心。“价格就不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。”某房企人士说。一位不愿具名的房企人士表示,由于保障房占比较大,挤压了商品房的利润空间,未来东坝区域将会频现“差异化”楼盘。“同一个项目,保障房22000元/平方米,商品房部分将会突破10万元/平方米。”该人士说。

“今年5月以来楼市回暖趋势明朗,开发商都在积极推售别墅。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,12月北京预计有6个别墅新盘入市,如位于丰台的西山湖、位于昌平的金科王府以及位于密云的首创·澜茵山等。

■典型楼盘

据了解,1000万元/套已经成为别墅市场的主流门槛,而产品方面,在大多数别墅开发商看来,叠拼别墅中的上叠产品去化将是年末的重头戏。

目前在售项目有首开常青藤、北京奥林匹克花园,有二手房在售,区域内还有东坝福园等多个保障房项目。

“12月推出的一些签约优惠主要针对上叠,下叠并不愁卖。”房山一个别墅项目营销负责人对记者表示,其项目今年5月开盘后一直在顺销,“下叠涨价好几次了,上、下叠价差已经很高,但客户还是会买下叠,希望有花园,使用率更高”。

即将入市项目有恒大东坝项目,待定;首开保利东坝项目,待定。

“年底别墅市场涨价很明显,新别墅项目开盘价格高,老项目也在不断调高价格。”任启鑫表示,由于别墅产品面积大,总价高,单价越高,销售速度将越慢,未来别墅市场所面临的去化风险不亚于公寓豪宅,这也是促使别墅新盘加紧入市抢占客源的主要原因。

西部

记者了解到,在冲刺年底销售的别墅新盘中,保利首开天誉是2013年底拿地,两年后才入市销售,而11月入市的远洋天著春秋、恒大书院都是2014年拿下的土地,短短一年时间就加速入市,说明别墅市场也开始出现“抢入市、快周转”现象。

门头沟品牌房企“群雄逐鹿”

高端市场

2013年到2014年,将是门头沟楼市发生质变的两年。其发展轨迹,可能会和2010年-2011年的房山楼市大发展类似,让门头沟从边缘区域一跃成为品牌房企群雄逐鹿的热门区域。

落袋为安VS顺销 房企动作各不同

2011年以前,门头沟楼市一直比较沉寂,鲜有品牌房企进入,区域内同时销售的商品住宅项目很少超过2个。2014年,门头沟楼市预计将有五六个品牌房企打造的项目推盘,形成群雄逐鹿之势。

进入2015年以来,北京楼市就被定位为“最强豪宅年”。大量高端产品入市,同类型项目之间的比拼和竞争也愈发激烈。临近年底,各大品牌房企及其旗下的高端项目对于市场的研判却大不同。保利、华润、京投银泰等均没有集中推盘的计划,而龙湖则更希望在年底前抢开部分项目。

西山艺境项目负责人朱成林表示,春节后,项目预计会推出100多套洋房产品,以120-140平方米三居为主。项目还将推出40多套别墅产品。

“我们判断明年的市场竞争将会比较激烈。年底来临,各方面都有一定的业绩和回款压力,可以的话还是走一部分,落袋为安好。”龙湖集团北京公司一品牌负责人告诉记者,他们将年底的推售重点放在东坝区域。

华润·润西山项目策划人员表示,项目上半年将推出300套左右洋房产品,主力户型为115-127平方米三居和165-210平方米四居。而项目所剩不多的别墅房源,将转为现房销售。

据悉,龙湖位于东坝的天璞项目即将开盘,将推出六七十套平层产品,约占该项目总体量的20%,并希望在本月底消化完毕。在龙湖的另一布局重点,位于丰台西局区域的西宸原著玉府,则已经进入了顺销状态,龙湖方面表示近期该项目将不会有太大的推盘动作。“东西边客群的差异比较明显,而且需求也不一样。像东坝区域的客群相对来讲要更加注重教育配套,而购买西局项目的客户对于一些配套的要求并没有那么的迫切,他们中不少会将孩子送到西城、海淀去接受教育。”

据了解,丽景长安项目将于2014年上半年推出135-190平方米平层,以三居和四居为主。而原本计划于2013年年底首期开盘的京汉铂寓项目,目前仍未开盘。项目将推出216套房源,主力户型为70-105平方米的一至三居,目前报价为27000-28000元/平方米。此外,V7·西园项目今年也将继续推盘。该项目曾于2013年8月和9月推盘,主推175-300平方米的平层,均价37000元/平方米。

记者发现,京西多个今年销售不错的项目在年底同样逐渐“低调”下来。比如,位于海淀的琨御府,今年楼王产品开盘至今已去化七成左右,销售目标完成较好,目前进入到顺销阶段,并不着急推盘。位于西四环丰台区域的紫辰院情况也类似。“截至目前,紫辰院全年认购额已超过21亿元,项目也从开盘时的均价6.7万元/平方米左右,上涨到7.5万元/平方米左右。”紫辰院营销策划负责人向记者表示,年底项目会维持现有的销售节奏,不会去特意做一些推盘工作。

2013年年末土地市场的热潮也催化了门头沟楼市。去年11月,门头沟新城MC08-014/015地块,由北京市华远置业有限公司和北京金秋莱太房地产开发有限公司联合体,以总价23亿元中标。2013年12月,北京住总、北京融创、北京骏洋联合拿下门头沟新城限价商品房地块,总额为58.66亿元,楼面价约1.69万元/平方米。这两个项目也很有可能在2014年入市。

■观察 刚需盘渐少改善盘高端化

■典型楼盘

“今年北京最大的特点是改善型住宅卖得好,区位条件较好的改善盘在价格上不断向高端市场靠拢,今后的竞争也会激烈很多。”一位央企营销负责人向记者表示,今年由于地价的不断攀升,预计这两年内改善盘的“被高端”将成为北京楼市的大趋势。同样地,一些位置较好的刚需项目,也由于价格的不断提高,客群也发生改变。

西山艺境:洋房、别墅,上期开盘成交均价35000元/平方米。一期开盘热销,奠定了推盘信心。

“从今年北京的地价来看,整体高端化是趋势。”京投银泰一位策划负责人表示,他们的一些项目也同样出现了“升级”的情况。“比如位于回龙观的公园悦府项目,由于入市时间较早,一开始主要是吸引中关村、上地一带的刚需客群,随着价上涨,现在也步入了改善型项目的行列。”

华润·润西山:洋房、别墅,2012年6月别墅开盘价1100万元-2800万元/套。

对此,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示:“随着北京地价和房价的普遍上涨,也许需要重新界定刚需、改善和高端产品的定义。”他认为,现在五环附近的二手房和新房有不少已达到了3万元/平方米左右的均价,大部分总价在350万元左右,很多买家属于刚性需求的人群。若总价再往上一点,500万-1000万的产品,就应该算改善型需求。

丽景长安:普通住宅,上期开盘成交均价28500元/平方米。

而从大的趋势来看,今后北京五环内的刚需产品将逐渐减少。“目前五环内的刚需产品已经很稀缺了,且大多分布在六环沿线。”东亚新华地产营销副总监董广博说,“五环内的刚需产品之所以逐渐减少主要是由于房企拿地都是地王,没有建刚需产品的空间,但是刚需的需求是一直存在的,部分分流到自住房等保障性住房上去,部分则分流到低价的商住、二手房等。”董广博表示,位于旧宫的东亚·五环国际,目前销售均价在2.35万元/平方米左右,还有10亿左右的货值。随着周边地价的上涨,预计明年年初也会进一步提价。

V7·西园:175-300平方米平层,上期开盘成交均价37000元/平方米。

24小时娱乐官方网站,京汉铂寓:普通住宅,报价27000-28000元/平方米。一期尚未开盘,价格优势提升竞争力。

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